도시형 생활주택과 숙박형 생활시설에 대해서 조금씩 헷갈려하시는 분들이 계셔서 총정리에 가깝게 정리해두려고 합니다. 특히 도생과 생숙에서 주로 궁금해 하는 주택수, 에어비앤비, 오피스텔 전환 등을 함께 정리해두려 하니 참고 부탁드립니다.
■ 도시형 생활주택을 줄이면 도생.
도시형 생활주택은 전용면적 85㎡이하, 300가구 미만의 공동주택을 말합니다. 2009년 서울 송파구 삼전동과 강남구 세곡동에서 시범사업으로 진행된 이후로 본격적으로 도입되었죠. 도입의 이유는 도심에다가 작은 규모의 주택을 빠르게 건설하여 아파트에 대한 수요를 대체하고, 공급을 늘려 주택난을 해소하겠다는 것이 제도의 취지였습니다.
공동주택으로 건설할 수 있었고, 다른 주택들에 비해 기준 요건이 널널했던 편이죠. 도심에 위치하고 아파트랑 비교해서 분양가도 상대적으로 저렴했었습니다. 뿐만 아니라 당시에 청약통장도 필요 없어 실수요와 함께 투자수요까지 몰렸던 상품이죠.
이런 분위기가 과열되면서 정부와 금융당국에서는 관리의 필요성을 느꼈습니다. 고금리의 기조와 함께 대출 규제를 강화했고, 최근에 터졌던 전세사기 문제로 인해 도시형 생활주택에 대한 수요는 팍 꺾였습니다.
도시형 생활주택을 투자상품으로 보는 분들 중 가장 많이 궁금해하는 부분이 주택수에 포함되는지 여부입니다. 도시형 생활주택은 주택 수에 포함됩니다. 다만 20㎡미만이라면 포함되지 않습니다. 물론 두 호 이상 소유할 경우 주택 수에 포함되니 유의하셔야 합니다.
■ 도시형 생활주택의 종류
도생은 주택의 일종이고, 주택수에 포함되며 주택 관련 법규에 적용을 받습니다. 물론 완화된 측면이 있기에 주택청약자격과 재당첨 제한 등의 몇몇 규정들은 적용되지 않습니다. 일각에서는 이런 점들 때문에 아파트로 넘어가기 전의 사전 거주지로 이용된다고 보기도 합니다.
이런 도생은 3가지로 나눌 수 있습니다.
- 단지형 연립주택
- 단지형 다세대주택
- 원룸형 소형주택
▷ 단지형 연립주택
세대당 주거면적이 85㎡ 이하, 주거층은 4층 이하, 바닥면적 660㎡ 초과인 주택입니다. 건축물의 용도는 연립주택에 해당하고, 여러 세대가 건물을 공동으로 사용하는 공동주택입니다.
▷ 단지형 다세대주택
세대당 주거면적이 85㎡이하, 주거층은 4층 이하, 바닥면적은 660㎡ 이하로 건축되는 주택입니다. 건축물의 용도는 다세대 주택이죠.
▷ 원룸형 소형주택
주거전용면적이 60㎡이하인 주택입니다. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌이 설치는 되어 있지만 욕실을 제외하고는 하나의 공간(원룸)으로 구성해야합니다. 참고로 해당 주택은 지하층에 설치하는 것은 불법입니다.
■ 도생과 오피스텔의 차이가 무엇일까?
위에 내용들을 보시면 아시겠지만 도시형 생활주택은 소형가구. 즉 1~2인 가구를 위해 만든 주거시설이란 점에서 오피스텔과 비슷한 측면이 있습니다. 하지만 우선 목적과 건설 위치에서 차이를 갖습니다. 오피스텔은 주택수 계산에서도 문제가 발생하고, 주거용 업무시설로 위치 역시 들쑥날쑥합니다. 하지만 도생의 경우 아파트를 대체할 목적으로 만들어져 주택수 계산이 명확하게 1채로 취급되죠.
오피스텔 주택 계산이 왜 애매하냐고 말씀드렸냐면 일단 매수할 경우 취득세, 종부세, 양도세를 산정할 경우 2027년 12월까지는 주택 수에서 제외됩니다. 다만 이것도 전용면적이 60㎡이하인 주거용 오피스텔에만 해당됩니다. 또 해당 주거용 오피스텔이 수도권의 경우 6억 미만, 지방의 경우 3억 미만일 때문 적용됩니다. 여기서 끝일까요? 아니죠. 해당 오피스텔이 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이의 기간 중에 준공되어야만 합니다. 참 어렵죠?
세금적인 측면에서도 오피스텔의 경우 4%대의 취득세가 적용되지만, 도생은 아파트와 동일한 기준을 적용받아 최소 1% 대의 취득세가 적용됩니다. 0.5~2%의 세율이긴 한데, 도생을 한채만 소유했을 경우 1.1%라는 점이 매력적이긴 하죠. 재산세나 종부세 등을 계산할 때 주택으로 취급받는 도생은 업무용으로 계산하는 오피스텔에 비해 세금적인 측면에서 유리한 부분이 존재하죠.
관리비 역시 낮습니다. 다만 관리비가 낮다는 걸 장점으로 볼지 단점으로 볼지는 조금 애매하긴 합니다. 낮은 이유가 공용 관리비가 빠지기 때문입니다. 애초에 커뮤니티 시설이 없으니 인건비나 유지비 등이 들어가지 않죠. 공용으로 쓰이는 전기, 가스, 수도 요금과 청소와 경비 용역도 들어가지 않습니다. 그 외 차이로 전용률이 오피스텔에 비해 높고 발코니 설치가 가능하다는 점이 있습니다.
■ 도생은 그러면 좋은 점만 있을까?
당연히 아닙니다. 오피스텔에 비해 유리한 측면도 있지만 단점들 역시 명확합니다. 일단 주차 기준이 완화되어 건축되기 때문에 주차 공간이 지옥 그 자체입니다. 도생의 경우 주차대수가 세대당 0.4입니다. 10세대 중 단 4세대만 주차가 가능하단 이야기죠.
최근 신축한 아파트의 경우 세대당 2대 가까운 주차대수를 산정합니다. 2대까지는 아니어도 1대까지는 가능하게 계산을 해 건축합니다. 하지만 도생은 애초에 목적이 관광객이나 장기 출장자 등을 위해 건축되어 주차 공간 마련에는 큰 중요성을 두지 않습니다. 애초에 도생을 주거지로 삼는다면 차는 포기하는 것이 현명합니다.
주차를 빼고 관리사무소가 존재하지 않는다는 것 역시 단점입니다. 연립주택이나 다세대 주택으로 포함되기 때문에 쓰레기 분리수거, 계단 청소, 공용 관리비 등을 직접 해야한다는 것이 불편한 점입니다.
■ 저희는 사회초년생 신혼부부인데 도시형 생활주택을 구매하려고 해요.
하지 않는 것을 추천합니다. 위에서 설명드렸지만 도생은 분명 주택입니다. 주택 수에 포함되어 향후 더 좋은 청약에서 상당히 불리해집니다. 최근에는 도생을 사도 무주택자로 간주해서 생애최초 특공이 가능하다고 하지만 부동산 정책이 계속 변화되는 상황에서 굳이 불리할 이유를 만들 필요는 없습니다.
만약 도시형 생활주택의 위치와 가격 상승률이 매우 좋을 것이 분명하고 해당 도생을 브릿지로 매도 후 아파트로 점프할 수 있는 것이 아니라면 개인적으로 비추천 드립니다.
하지만 최근 도생의 선호도를 보면 과연 해당 주택 유형이 가격이 오를지는 미지수입니다. 최근 5년 간의 자료들을 살펴봐도 도생이 거주나 투자 상품으로써의 매력은 잘 느껴지지 않습니다.
■ 괜찮아요. 저희는 에어비앤비로 운영할꺼거든요.
일단 에어비앤비가 외국에서 생활할 때는 이용하기 좋은 플랫폼 비즈니스였습니다. 하지만 한국은 여러가지를 따져봐야 합니다. 또 최근 에어비앤비에서 한국에서 반드시 숙박업 등록을 하고, 그렇지 않으면 모두 퇴출하겠다고 말하였습니다.
이는 한국에서 할 수 있는 공유숙박업이 “외국인관광도시민박업”이 유일하기 때문입니다. 한옥체험업과 농어촌민박업의 경우는 조건이 까다로운 것도 있지만 일반적인 사람들이 하기에는 힘들죠. 외국인관광도시민박업은 줄여서 외도민이라고 합니다. 여기 조건은 단독 주택, 다가구 주택, 다세대 주택, 아파트, 연립주택들 중 하나에 포함되어야 할 수 있습니다.
1차 조건에서 외도민 허가 요건에 해당되는 도시형 생활주택은 에어비앤비 사업이 가능합니다. 다만 아래 조건들에 전부 해당되어야 하니 확인해보시길 바랍니다.
- 주택의 연면적이 230㎡ 미만일 것
- 외국어 안내서비스가 가능한 체계를 갖추어 놓을 것
- 소화기, 화재경보기, 일산화탄소 경보기를 갖출 것
- 3층 이상의 경우 완강기를 설치할 것
- 불법 증축 등의 무허가 건물이 아닐 것
- 내부에 방이 2개 이상일 것
■ 생활형 숙박시설을 줄이면 생숙.
생활형 숙박시설은 장기체류 외국인들의 관광 수요 증가에 맞춰 나왔던 상품입니다. 2012년에 도입된 시설로 숙박시설임에도 취사가 가능합니다. 호텔과 주거형 오피스텔을 합친 레지던스죠.
생활형 숙박시설은 이름 그대로 숙박과 주거의 기능을 동시에 갖춘 건축물입니다. 단기 또는 장기 투숙객을 대상으로 제공되므로 장기 출장, 외국인 노동자, 관광객, 1~2인 가구 등이 주 타겟층이었습니다. 해당 시설의 경우 호텔과 오피스텔 양쪽의 특성을 모두 갖추고 있는 주거 시설이죠.
생활형 숙박시설은 줄여서 생숙이라고 불리며 최근 뉴스에서 용도변경 이슈로 꽤나 많이 언급되었습니다. 일단 오피스텔 대비 복도의 넓이, 주차장의 면적과 같은 시설적인 측면 뿐 아니라 세제혜택과 금융 및 청약제도의 이점 등 부동산 시장이 활황일때 아파트의 대체제로 수많은 사람들에게 인기를 끌었습니다. 다만 실수요자보다는 투자자들에게 인기를 더 끌었다는게 문제지만 말입니다.
■ 뉴스에서 맨날 나오던데 뭐가 문제?
처음 이야기가 나온건 2021년 4월 정부의 발표입니다. 생숙의 주거 목적을 사실상 금지한 것이죠. 더 이상 생활형 숙박시설을 주거로 사용할 수 없고 오직 숙박만 가능하도록 한 것입니다. 여기서 문제가 기존에 분양이 끝난 생활형 숙박시설들까지 모두 포함 시켰다는 것이죠.
기존의 생숙까지 포함되었다? 분양 광고와 설명에서는 분명 주거도 가능하다고 했는데 이제와서 안된다? 사기죠. 사기가 아니었다가 사기가 되어버린 것입니다.
■ 그렇다면 정부는 왜 갑자기 태도를 바꾼 것일까요?
생숙의 법률적 맹점들이 너무나 많았습니다. 특히 생숙이란 신규 상품이 도시형 생활주택처럼 확실한 목적을 갖고 나온 것도 아니었고, 일종의 변종투자 상품으로 부동산 투기와 거품을 불러일으켰습니다. 뿐만 아니라 주거형 주택들이 만들어 질 때 필요한 주변 인프라 규제들을 전부 무시했습니다. 주차장 요건도 너무나 낮고, 학교와 같은 공공시설물 확보에서도 자유로웠죠.
그런 상황에서 생숙이 주거형으로 사용되는 것이 무엇이 문제냐고 생각할 수 있습니다. 일단 기존에 살던 주민들의 주차와 차량 혼잡도 증가 등의 문제가 생겼고, 인근 학교에서는 학생을 수용할 수 없는 상황도 발생했습니다. 그 외에도 시설 인프라가 뒷받침되지 않은 상황에서 인구만 늘어 발생하는 문제들이 생겨났죠.
■ 생숙을 어떻게 오피스텔로 바꾸지?
생숙의 용도변경과 관련해서 아직까지도 잡음이 끊이지 않고 있습니다. 이에 대해 정부에서는 게속 대안들을 내놓고 있죠. 일단 복도 폭, 주차장, 지구단위계획 세가지를 완화할려고 합니다.
▷ 복도폭
생숙의 경우 1.5m 이상이면 허가가 났었고, 오피스텔의 경우 1.8m 이상이어야만 허가가 났습니다. 이는 오피스텔의 경우 생숙에 비해 많은 세대가 거주하고 출입하기에 화재 등의 문제가 발생하였을 경우 대피를 쉽게하기 위해서죠. 일단 1.5m를 1.8m로 늘릴 수는 없습니다. 그래서 제시한 대안이 피난 시설의 추가 설치 등의 설비 보완을 진행하고 안전진단을 통과하면 오피스텔 전환 요건을 하나 만족하게 됩니다.
▷ 주차장
오피스텔의 경우 세대당 1대 정도의 주차장 확보가 필요합니다. 하지만 생숙은 200㎡당 1대의 주차장만 확보되어 있는 상태죠. 만약 주차 공간을 물리적으로 확보할 수 없다면 생숙 기준 직선 거리 300m, 도보 600m 내 기계식 주차장을 포함한 주차장이 있으면 됩니다. 다만 외부 주차장이 확보할 수 없는 입지일 경우 외부 주차장 확보 비용을 지자체에 납부하여 주차장 확충을 협의해 볼 수 있습니다. 이를 통해 주차장을 확보할 경우 전환 요건을 하나 만족할 수 있죠.
▷ 지구단위계획
지구단위계획에 따라 오피스텔은 들어갈 수 없는 위치에 생숙이 위치한 경우가 있습니다. 이 경우 지자체에 기부채납을 할 경우 지구단위계획을 바꿀 수 있도록 검토해준다는 것입니다. 바꿔주는 것이 아니라 검토입니다.
정부에서는 기존 생숙을 오피스텔로 전환하고 신규 생숙의 경우 예외없이 숙박업만 허용한다고 발표했습니다. 이는 현재 분양과 건설이 진행되는 기존 생숙을 포함한다는 이야기고, 건축법 개정안 시행일 이후 건축 허가를 신청한 곳들의 경우 숙박업만 가능한 생숙이 되는 거죠.
참고로 오피스텔 용도변경을 2025년 9월까지 신청하면 2027년까지 이행강제금이 유예되지만, 그렇지 않으면 정말 어마어마한 이행강제금이 부과됩니다.
도시형 생활주택과 생활형 숙박시설에 대해서 정리해봤습니다. 도생의 경우 주택이라는 명확한 기준이 있지만, 생숙의 경우 애초에 기준 없이 나왔던 상품이라고 생각됩니다. 취지가 무엇이었는지는 알겠지만 정부에서도 잘못된 정보를 제공해 투자자들을 헷갈리게 했고, 거기에 분양업체들이 다시 한번 한탕을 치면서 결국 이런 상황이 왔다고 생각됩니다.
어떤 투자든 잘 알아보고 자신의 선택으로 하는 것이 맞지만 생숙의 문제가 발생한 흐름을 보면 씁쓸합니다. 애초에 법률상 문제가 있었던 부분들이 있었으니깐요. 신규 상품의 경우 투자에 있어서는 정말 보수적이고 조심스럽게 접근하는 것이 좋다고 생각합니다. 물론 야수의 심장이라면 모르지만요.