최근 빌라왕을 비롯한 전세 사기들 뿐 아니라 서민들이 믿고 거래해야 하는 공문서로부터도 어떠한 보호를 받을 수 없는 일들이 많은 것 같습니다. 깨끗한 등기부 등본만으로는 보호받을 수 없는 현실에 대해서 이야기해보겠습니다.
■ 부동산 거래할 때 등기부 등본 확인의 중요성?
부동산 거래 전 반드시 확인해야할 것이 바로 등기부 등본입니다. 등기부 등본은 집의 이력서라고 생각하시면 편하죠. 즉 소유자와의 권리관계를 파악하는 역할을 해줍니다. 하지만 등기부에 기록된 정보만 믿고 거래한 집이 경매로 넘어간 사례가 있어 우리에게 많은 충격을 주었습니다.
등기부 등본은 거래 시 유일하게 신뢰할 수 있는 정보지만 동시에 주의해야 하는 정보이기도 하다고 합니다. 기본적으로 등기부 등본은 표제부에서 기본적인 물건에 대한 정보, 갑구를 통해 소유권에 대한 정보, 을구를 통해 압류나 근저당 등 소유권 외의 정보들을 확인할 수 있습니다. 이는 사람으로치면 신분증과 유사한 역할이라고 생각하시면 편합니다.
■ 근저당 없는 집을 구입했으니 문제가 없겠죠? NO!
우리나라는 등기부의 공신력을 인정하지 않습니다. 최근 있던 사례를 하나 말씀드리겠습니다. 등기부 등본에 아무런 근저당을 비롯해 대출이 없는 깨끗한 집이 있어 이를 믿고 구매한 구매자 A씨가 있었습니다.
그런데 전 집주인이 해당 집을 담보로 대출 1억 2천만원을 받았고, 근저당 신청후 등기부에는 1억 4천만원의 근저당이 등재되었습니다. 분명 아무런 근저당이 없어 구매했던 구매자 A씨의 입장에서는 이와 같은 상황이 도저히 이해할 수가 없었습니다.
이는 전 집주인이 돈을 갚지 않고 위조서류로 대출금을 갚은 것처럼 처리하였고, 등기부 등본에서 근저당을 임의로 말소시켰던 것입니다. 여기서 문제는 등기부는 은행에 어떠한 확인도 거치지 않았던 것이고요.
■ 등기부 등본 위조에 대한 책임은 누구에게?
깨끗한 줄 알았던 등기부에는 대출금을 갚지 않았다는 이유로 은행의 통보와 함께 근저당이 다시 나타났습니다.
깨끗한 등기부 등본을 믿고 거래한 구매자 A씨만 결국 피해를 보게 된 것이죠. 등기소에서는 서류만을 보고 등재하기 때문에 서류 위조에 대해서는 책임이 없고, 이로 인해 구매자 A씨만 대출금을 갚아야 하는 상황이 와버렸습니다.
■ 은행의 소송과 근저당의 복원에 대한 피해는 어떻게?
구매자 A씨는 결국 대법원까지 갔지만 결국 패소하였고, 모든 책임을 떠맡게 되었습니다. 결국 피해자 구제는 받지 못했고, 등기소는 아무런 책임도 지지 않게 되었죠. 이런 상황이 오자 등기소에 대한 민원이 접수될 뿐 어떠한 구조 개선과 보호 제도는 발생하지 않았습니다.