최근 주변에서 1기 신도시 선도지구 관련되서 이야기를 종종 듣습니다. 선도지구에 대한 이야기가 들리는 건 아무래도 이번 정부의 주요 사업 중 하나이고, 얼마 전 보도자료까지 뿌렸으니 그 관심은 더 커질 수 밖에 없습니다. 본래 계획으로는 2025년 연말까지 1기 신도시마다 최소 1곳 이상을 선도지구로 선정할 것이라고 이야기했고 현재 진행 중에 있습니다. 선도지구는 재건축 사업의 모범 사례로 만들고, 사업의 효율성을 높이는 길라잡이 역할을 만들고 싶어하는 정부의 입장과 파격적인 혜택에 관심을 갖는 주민들의 이목이 집중되고 있죠.
■ 너무 오래된 1기 신도시 (노후화)
보도자료에서도 이야기했었지만 해당 특별법의 핵심은 “노후화”입니다. 1980년부터 1990년대 초반까지 조성되었던 1기 신도시는 서울의 과밀화를 해소하고 일종의 균형 발전의 일환으로 만들어졌습니다. 이런 신도시의 시작인 1기 신도시는 총 5곳이죠. 분당(성남), 일산(고양), 중동(부천), 평촌(안양), 산본(군포)이 여기에 해당됩니다.
당시 1기 신도시는 다른 곳과 비교해 주거 환경이 매우 우수하고 교통망 역시 잘 갖춰지면서 많은 인기를 끌었습니다. 안그래도 인프라가 부족했던 80~90년대 당시를 생각하면 그 당시 신도시들의 쾌적한 인프라는 주거지로서 큰 매력과 인기를 갖을 수 밖에 없었습니다. 다만 위에서도 이야기한 “노후화”. 2024년이 된 지금은 이 도시들은 모두 노후화가 진행되었습니다. 그로인해 베드타운으로 전락한 곳들도 많죠.
1980~1990년대에 건설되었던 수많은 아파트들은 낡고 오래되면서 노후화가 진행되었죠. 준공된지 30년 가까지 혹은 그 이상 된 곳들도 많이 있습니다. 이는 노후화된 건축물과 당시 1인당 차량 대수를 감안한 주차 공간 설계 등은 주차 공간 부족 문제들을 낳았죠.
교통 인프라의 노후화 역시 문제입니다. 장점으로 꼽혔던 교통 인프라 역시 1기 신도시가 조성될 당시와 비교하면 현재는 너무나 오래되었습니다. 결국 도로와 교통량 등이 늘어남에 따른 혼잡 문제를 해결하기 힘들어졌습니다.
그 외의 수많은 사회적 인프라들 역시 다른 도시들에 비해 노후화되었다는 문제가 있습니다. 그 당시 조성했던 교육, 의료, 문화 시설들이 여기에 해당하죠. 인구는 계속해서 모였지만 여러 기반 및 시설 인프라들이 부족해지고 오래되었습니다.
결국 이런 노후화에서 비롯된 문제들은 주민들의 삶의 질적 저하와 지역 발전 저해 요인으로 작용하고 있습니다. 신도시의 노후화는 본래 목적인 서울의 인구 분산의 역할을 제대로 수행할 수도 없게 되었죠. 어차피 이럴거면 서울에서 살겠다는 사람들이 많아지니깐요. 이를 인지한 정부에서는 이러한 문제들을 해결하기 위해서 신도시 특별법을 발표하게 되었죠.
■ 1기 신도시는 왜 노후화 되었을까?
1기 신도시의 노후화 문제는 단순히 오래되었기 때문만은 아닙니다. 일단 너무나 빠르게 도시화가 진행되었습니다. 급속한 도시화에 따른 문제에 대해서는 학창시절 많이 들어보셨을 겁니다. 1기 신도시는 너무나 빠르게 도시화가 진행되면서 수많은 인구가 유입되었는데 그로 인해 기반 시설과 인프라들이 당초 계획보다 부족하거나 닳게 되었죠.
그렇다면 관리라도 잘 되었어야 하는데 그러지도 못했습니다. 일단 1기 신도시를 빠르게 진행하면서 정부와 민관 모두에서 관리 감독이 미흡했습니다. 이는 계획 도시의 성격도 잃어버리면서 진행되었고, 부실시공과 교통망의 갑작스런 변경 등의 문제들이 쌓이게 되었습니다.
■ 1기 신도시의 노후화 문제는 해결할 수 있을까?
그걸 위해서 현재 진행하는 것이 선도지구입니다. 노후화를 해결하기 위해 여러 대책과 혜택을 통해 향후 도시들에도 모범적 사례를 만들고자 하는 것이죠.
일단 재건축과 재개발을 통해 노후화된 아파트를 신축하고, 이를 통해 주변의 교통, 교육, 문화, 의료 시설 등 기반시설 및 인프라들을 전반적으로 재정비하는 것이죠. 또 이것이 힘든 곳들은 리모델리이나 보수 및 보강 등을 통해 개선해나가겠다는 겁니다. 이를 위해서는 정부와 주민 모두의 협치가 잘 이루어져야겠죠.
■ 1기 신도시를 위한 재건축 특별법은?
제가 다른 곳에 간략하게 정부 발표를 정리해 놓은 “노후계획도시 특별법”에 관련된 글을 한번 읽어주세요.
“노후계획도시 특별법”은 2023년 6월에 제정하였습니다. 이 법을 통해 위에서 말햇던 문제들을 해결하고자 특례를 만들게 된거죠.
(1) 재건축 연한 단축
해당 법은 기존의 재건축 조건인 준공 후 30년이란 기간에 대해서 1기 신도시들에 한해 이를 20년으로 단축해주었습니다.
(2) 용적률 상향
역시 용적률에 대해서는 말이 많을 수 밖에 없습니다. 1기 신도시의 용적률은 평균적으로 170~226%정도라고 합니다. 법적 용적률의 상한선을 거의 목끝까지 채웠죠. 여기서 정부의 엄청난 특혜이자 논란의 용적률이 나오게 됩니다. 바로 1기 신도시에 한해 용적률을 최대 500%까지 상향해주겠다는거죠. 이는 기존 보다 더 많은 아파트와 세대수가 들어온다는 이야기입니다. 그리고 현실적으로 모든 이들에게 500%를 허용해주기보다는 선도지구에게만 허용해주게 될 확률이 매우 높기에 말이 많은 거죠.
(3) 안전진단 기준 완화
재건축을 위해서는 안전진단을 진행해야 합니다. 본래 1기 신도시는 당시 안전진단 기준이 비교적 높았다고 합니다. 하지만 이번 정부에서는 이를 최대한 완화하고 면제해서 재건축 추진을 더 쉽게 하겠다는 의지를 밝혔습니다. 다만 최근 많은 아파트들의 철근 문제 등 부실 공사가 급격하게 많아지면서 이런 규정 완화가 맞는지에 대해서도 부정적 시선들이 존재합니다.
(4) 공공 기여 확대
1기 신도시들이 재건축 사업을 진행할 때 늘려준 용적률 중 일정 비율을 공공에 기여하도록 의무를 부여했습니다. 이런 의무는 공공주택, 공공임대주택, 사회기반시설, 공원 등 다양한 형태로 이루어질 수 있죠. 다만 최근 공공 임대주택이 들어선 단지들에서 발생하는 논란들이 있어 이 부분이 어떻게 진행될지는 지켜봐야할 것 같습니다.
(5) 선도지구 지정
현재 가장 뜨거운 감자인 선도지구입니다. 1기 신도시 재건축 사업을 빠르게 추진하기 위해서 각 신도시마다 1곳 이상의 선도지구를 지정하겠다고 정부에서는 이야기했죠. 선도지구는 다른 어느 곳보다 빠르게 사업이 진행될 거싱고 이를 위한 혜택은 비교가 안될 정도입니다.
■ 신도시 특별법의 의의
1기 신도시를 위한 “노후계획도시 특별법”은 “노후화” 문제를 해결하고 뒤에 계속 나타날 다른 신도시들의 재건축 및 재개발과 도시정비 등에 정말 많은 영향을 끼칠 것입니다. 이런 1기 신도시의 정비는 수도권 주택 공급 확대, 주거 환경 개선을 통해 서울의 인구 분산 역할을 수행하고 각 지역의 경제 활성화에도 크게 도움이 될 것입니다.
■ 선도지구의 모든 것
자, 이제는 위에서 말한 신도시 특별법의 시작을 위해 뜨거운 감자인 선도지구에 대해서 정리해보겠습니다. 1기 신도시는 재건축 특별법에 따라서 각 신도시마다 1곳 이상이 선정됩니다.
(1) 그래서 선도지구의 선정 기준이 뭘까?
a. 노후도
끊임없이 이야기하는 노후화입니다. 일단 선도지구는 노후도가 가장 심한 지역을 선정합니다. 1기 신도시의 재건축 연한을 30년에서 20년으로 낮춰주었지만 선도지구로 선정되기 위해서는 오래될수록 가점이 높겠죠.
b. 주민 참여도
정부에서는 가장 중요하게 보는 요소라고 합니다. 주민들의 관심과 참여가 높은 곳을 선정하겠다는 거죠. 아직은 사전 동의율정도만 조사하고 있죠. 이런 동의율은 재건축과 재개발 사업에 있어 매우 중요합니다. 향후 진행될 사업에서 문제가 생기지 않도록 주민 참여도가 높은 곳을 선정하는 것은 당연합니다.
c. 모범 사례 확산 가능성
선도지구는 모범 사례로서 확산 가능성이 높은 지역을 우선적으로 선정하겠다고 합니다. 아무래도 선도지구에 기대하는 것이 좋은 결과를 통해 다른 지역에도 긍정적 영향과 시너지를 가져오게 하기 위함일 것입니다.
선도지구 선정 기준은 정부와 각 지자체의 협의를 통해 결정하게 되죠. 이를 위해서는 정부만이 아닌 1기 신도시들이 위치한 각 지자체와 주민들의 소통이 매우 중요합니다.
(2) 선도지구는 무슨 역할을 할까?
- ① 재건축 사업의 조속한 추진
- ② 모범 사례 제시
- ③ 사업 효율성 제고
위 3가지가 선도지구의 역할입니다. 이런 선도지구는 노후도 개선과 주택 공급 확대, 지역 경제 활성화 등의 긍정적 결과값을 가져와주기를 기대하고 있죠.