전세 보증 보험을 가입하면 정말로 보증금을 돌려받는 것에 아무런 문제가 없을까요? 불행하게도 절대 아닙니다. 전세 보증 보험을 가입하고도 보증금을 못 돌려 받는 사례들이 많습니다. 대표적인 사례들을 알아보겠습니다.
■ 대항력과 우선변제권에 문제가 있다고?
대항력과 우선변제권은 확정일자와 전입신고로 챙겨야 한다고 누구나 알고 누구나 움직입니다. 그런데 왜 대항력과 우선변제권에 문제가 생기는 걸까요?
이는 임차인들이 전세 계약기간 동안 다른 주소지로 무단 전출되어 지급이 거절된 경우 입니다. 이런 일이 왜 생기는 걸까요? 이는 임차인들이 계약 기간 이후 전세 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 임차권등기명령이 기재가 되지 않았는데, 다른 곳으로 이사를 가서 전입신고를 해버렸기 때문입니다.
HUG에서 주는 보증보험은 대항력과 우선변제권이 임차권등기명령 완료시까지 유지하는 것이 기본이기 때문입니다. 그러니 꼭 기억하세요. 임차권등기명령이 완료되기 전까지 절대로 다른 곳에 전입신고와 확정일자를 받아서는 안됩니다.
그런데 여기에도 문제는 있습니다. 던지기 계약으로 잔금일날 집주인이 다른 사람에게 집을 판매해버리는 경우입니다. 이 경우는 애초에 대항력을 갖지 못한 입차인이 구재 받을 방법이 없습니다. 유일한 방법은 특약에 다음날까지 어떠한 권리 관계도 발생시키지 않는 다는 것을 기재하는 수 밖에 없습니다.
■ 보증 효력이 발생하지 않는 경우가 있다고?
전세 계약을 한 집으로 이사를 왔지만 전입신고와 확정일자를 받지 않아서 선순위 근저당권이 설정되어 버린 경우 입니다. 이건 솔직히 임차인의 안일한 태도 때문입니다. 기억하세요. 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
HUG에서는 보증채무의 성립을 공사가 보증서를 발급한 때부터 약관에 따라 유효하게 성립한다고 이야기합니다. 하지만 만약 보증채권자가 보증부대출 실행일에 전세목적물의 점유와 전입신고 및 확정일자를 갖추지 않는다면, 보증채무의 효력이 발생하지 않는다고 이야기 합니다. 즉 이삿날에 전입신고와 확정일자를 받지 않는다면 보증 보험의 보호를 받지 못하는 경우가 발생한다는 것입니다.
참고로 보증부대출 실행일이란 전세계약 개시일이 비영업일인 관계로 직전 영업일에 보증부대출이 실행된 경우에는 다음 영업일을 기준으로 하게 됩니다.
■ 사기 또는 허위의 전세 계약 ( 다운 계약서 절대 안됩니다. )
이 경우는 다운 계약서를 통해 보증 보험 한도를 속이는 것으로 이는 집주인과 임차인이 짜고 공사를 속이는 경우입니다. 혹시 중개사나 임대인이 다운 계약서를 쓰자고 하면, 그냥 펜을 놓고 다른 곳에서 알아봅시다.
■ 전세보증금반환채권에 대한 금융기관 담보대출은 뭐지?
이는 전세보증금반환채권을 다른 사람에게 넘기거나, 금융기관의 담보로 제공하게 되는 경우입니다. 정상적인 임차인이라면 이런 행위를 하지 않을 거라 생각합니다. 나중에 전세보증금 반환 받고 싶다면, 절대 자신의 권리로 장난치지 맙시다.
■ 전세 보증 보험을 위한 보증사고 미성립하는 경우
이는 묵시적 갱신이 이루어지는 경우에 발생하게 되는 사례입니다. 전세 보증 보험을 통해 전세금을 돌려받기 위해서는 전세계약이 해지 또는 종료된 후 1월 내에 전세보증금을 반환 받지 못해야 합니다. 만약 묵시적 갱신이 된 경우에는 전세계약이 연장된다고 보기 때문에 성립하지 않습니다. 만약 보증금을 돌려받고 나오고 싶다면 반드시 자신의 의사를 임대인에게 전달해야 합니다.