신도시 특별법이라고 불리는 “노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후계획도시특별법)”이 2024년 4월 27일부터 시행되었어요. 국토교통부의 보토자료가 4월 25일 목요일에 올라왔었네요. 아래는 국토교통부의 보도자료이니 필요하신 분은 다운받아주세요.
전체적으로 살펴보면 오래된 1기 신도시(노후계획도시)의 정비사업을 목적으로 노후계획도시정비특별위원회를 구성하고 노후계획도시정비지원기구를 지정하면서 해당 법 체계와 계획들을 수립했다고 해요.
■ 신도시 특별법을 왜 만들었을까?
해당 특별법을 만든 취지에 대해서 국토부는 오랫동안 방치되었던 1기 신도시들의 ① 도시기능 강화, ② 쾌적한 주거환경 확보, ③ 미래 도시 전환을 위한 안전진단 면제나 용적률 상향, 용도지역 변경 등의 혜택을 주어 종합적인 정비를 빠르게 진행할 수 있도록 하기 위해서라고 해요.
신도시 특별법에 따라서 도시를 정비하려면 일단 국토부가 제시하는 가이드라인 기본방법을 따르고, 10년 단위의 노후계획도시별 기본 계획을 수립해야만 한다고 밝히고 있어요. 그리고 시장이나 군수 등의 지정권자가 공간구조 개선계획, 연차별 추진계획 등에 따라서 특별정비계획을 수립하고 이에 따라 특별정비구역을 지정하고 사업을 진행하라고 적혀있어요.
■ 해당 법에 혜택은 어디까지 적용될까?
현재는 1기 신도시에만 해당되요. 1기 이후에 만들어진 신도시들의 경우 향후 시간이 더 지나서 해당 법의 적용을 받을 요건이 되면 특별정비구역으로 지정하고 진행할 수 있죠. 하지만 우선은 해당 법의 특혜들은 특별정비구역으로 지정되는 곳들만 가능해요. 이 특별정비구역은 1기 신도시 내에 지정한 곳들을 의미하죠.
이런 이유는 베드타운으로 조성되어 버린 1기 신도시의 도시기능을 강화해야하기 때문이에요. 이를 위해서 각 공간들을 도시 차원에서 다시 만들어야할 필요가 있는거죠. 기존의 1개, 2개 정도의 아파트 단지만으로 재건축하는 방법으로는 1기 신도시를 살릴 수 없다고 판단한 거에요.
그래서 다수의 아파트 단지를 묶어서 특별정비구역으로 지정하고, 여러가지 특혜와 특례들을 적용해서 재건축 등의 정비를 진행하도록 유도하는 법률인 거죠. 파격적이긴 해요. 특별정비구역으로 지정만 되면 안전진단 면제, 법적 상한 용적률이 150% 상향되고, 용도지역까지 변경해준다고 하니 다들 관심이 많을 수 밖에 없죠.
정부에서는 해당 사업 방식이 한 두 개의 아파트를 재건축하거나 리모델링 사업을 진행하는 것보다 사업비 절감 효과에 탁월하다고 이야기하고 있어요. 국토연에 따르면 대략 11%정도의 사업비를 절약할 수 있다니 꽤 크죠. 이는 규모의 경제가 들어간다는 거겠죠.
게다가 토지이용 효율성 제고의 이점이 있다고 하네요. 이건 학교와 같은 시설들을 재배치할 수 있고 이로 인해 계획의 유연성 확보가 가능하기 때문이라고 해요. 이러면 용적률 확보에 유리하기 때문이죠. 이런 점들 때문에서도 정부에서는 해당 법을 강력하게 추진하겠다는 의지를 많이 보이고 있어요.
■ 노후계획도시정비특별위원회를 만들었다?
일단 정부는 기본방침을 수립하고 변경하고, 국토부 장관이 승인하는 기본 계획, 기본계획에 포함된 국가 지원사항과 위원장이 상정하는 안건 등을 심의하기 위해 해당 법정 기구인 특별 위원회를 만들었다고 발표했어요.
구성은 국토부 장관이 위원장이 되고, 정부위원 13명, 민간위원 16명 등 총 30명으로 구성되었어요. 제가 올려드린 첨부파일을 보면 각 구성원에 대해서 적혀있으니 참고해주세요. 일단 이들의 임기는 법이 시행된 4월 27일부터 2년이에요. 즉 26년 4월 26일까지인거죠.
이들의 첫번째 특별위원회가 5월 중에 진행될 예정이라고 해요. 아마 관심이 역대급일 것 같네요. 이때 운영세칙, 해당 특별법의 추진경과, 향후 계획 등에 대해서 논의하겠다고 해요.
■ 노후계획도시정비지원기구도 지정하였다?
일단 법의 시행과 함께 지원기구도 지정했어요. 이들은 1기 신도시 정비 사업의 전체적인 과정과 관련된 시책들을 발굴하고, 조사와 연구, 여러 계획 수립을 위한 지원, 정비사업 시행 및 운영과 관리를 지원한다고 해요.
해당 지원기구는 총 7곳이에요. 한국토지주택공사, 주택도시보증공사, 한국국토정보공사, 한국부동산원, 국토연구원, 한국교통연구원, 한국법제연구원이에요.
한국토지주택공사(LH)
한국토지주택공사는 1기 신도시의 각 지자체가 수립하는 이주대책 등을 지원하는 역할을 수행하겠다고 해요. 이때 LH가 갖고 있는 공공택지를 활용한 이주주택 공급과 관련 제도개선의 필요사항을 검토하겠다고 하죠.
주택도시보증공사(HUG)
1.10 대책에서 발표한 12조원 규모의 미래도시 펀드의 운영, 공공기여금의 유동화를 통해 1기 신도시 정비를 위한 금융지원방안과 관련된 구체적인 실행방안을 마련하겠다고 해요.
한국국토정보공사(LX)
노후계획도시의 정비사업 전과 후를 디지털트윈 기반으로 시뮬레이션 가능한 플랫폼을 구축하겠다고 해요. 그리고 이 플랫폼을 지자체별 정비사업 심의를 위해 사용하겠다고 발표했죠.
그 외 기구들의 경우도 수립된 방침과 계획 간의 적합성을 검토하고 제도의 미비한 점을 개선하고, 선도지구의 지정과 관련된 지원 업무들을 담당한다고 하네요. 다만 아직은 하겠다정도고, 계획하겠다 정도라서 진행이 되려면 아직도 조금은 더 지켜봐야하겠네요.
■ 앞으로 어떻게 진행될까?
국토부에서는 추진체계를 완성했으니 이제는 구체적인 사업 추진에 착수하겠다고 이야기했어요. 최병길 도시정비기획준비단장은 “1기 신도시 지자체별 선도지구 선정 규모, 기준 등을 5월에 공개하기 위해 이들과 논의 중에 있다.”라고 이야기했죠.
여기서 선도지구는 지역별 주택공급 여건, 이주단지 공급계획 등을 보아 전세 시장 불안을 초래하지 않는 범위에서 가능한 다수를 지정하겠다고 해요. 여기서 적어도 최소 1개, 많은 곳은 5~6곳까지 보고 있는 이유죠. 그리고 각 신도시별로 총 정비대상 물량인 주택재고의 약 5~10% 수준에서 지자체와 선도지구의 규모와 개수 등을 협의 중이라고 해요.
이런 사업 시행을 위한 표준안은 국토부가 제시할 것이고, 선정 기준은 주민들의 의견을 최대한 듣겠다고 이야기하고 있어요. 적극적 참여를 확인하는 동의율을 역시 가장 중요하게 보고 있는 거죠. 그 외에 세대 당 주차장 대수와 같은 주민이 불편함을 느끼는 부분들이 도시기능 향상을 위해서 정비의 규모를 어떻게 할지 등을 다양한 부분으로 논의하고 있다고 하고 있어요.
해당 정비사업의 경우 27년에 첫 착공을 시작으로 30년에는 입주를 할 수 있도록 모든 과정에서 정부가 최대한 적극적으로 지원하겠다고 하네요. 일단 발표 내용들은 계획들이라서 그런지 좀 추상적이라고 느껴지는 부분이 많네요. 하겠다는 건 좋은데 어떻게 할 지가 잘 그려지지 않는데 구체적인 발표가 나오면 살펴봐야겠네요.